제355회 제1차 국토교통위원회회의록 Page 7

회의 시작 날짜: 2017년 12월 13일



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수석전문위원 김승기
자료 95페이지입니다. 현재 주민공동시설이 있는데 이를 입주자의 동의를 얻어서 사회적기업, 사회적협동조합, 비영리단체가 사용할 수 있도록 규정하려는 개정안이 되겠습니다. 현재 주민공동시설의 이용이 저조한 경우가 많다는 점에서 이를 활용할 수 있게 사회적기업 등이 이용할 수 있는 것은 필요한 것으로 보았습니다. 다만 공동주택관리법에 영리 목적으로 부대․복리시설을 이용할 수 없게 되어 있기 때문에 이를 명시할 필요가 있고, 또 주민공동시설 면적이 줄 가능성도 있기 때문에 그러면 어떤 규정 위반이 될 수 있는 소지가 있기 때문에 이를 지자체에서 확인할 수 있는 절차를 넣도록 수정의견을 제시했습니다. 다음 98페이지입니다.임차인대표회의 운영비용을 국가 및 지자체가 지원할 수 있도록 규정하려는 개정안이 되겠습니다. 그러면 임차인대표회의 활성화 효과가 있을 것으로 기대가 됩니다. 그러나 이러한 민간에 대한 보조비는 예산안 편성 지침에서 사업비 중심으로 지원하고 인건비․운영비 이런 것은 최소화하도록 규정하고 있음을 고려할 필요가 있고, 또 저소득층이 더 많이 거주하는 임대주택일수록 이런 대표회의 구성 비율이 낮은 점 그래서 지원을 받지 못하기 때문에 형평성 문제의 소지가 있다는 점 등도 고려할 필요가 있을 것으로 보았습니다. 다음 99페이지입니다. 장기공공임대주택 시설개선 사업 등에 국가 보조 비율을 그 해당 비용의 85% 이상 범위에서 지원할 수 있도록 규정하는 안이 되겠습니다. 지원사업을 지속적․안정적으로 추진할 수 있는 기반을 마련한다는 점에서 필요한 측면이 있습니다. 다만 보조금 관리에 관한 법률 시행령에서 모든 보조금의 구체적 보조 비율을 정하고 있다는 점, 그리고 이렇게 공기업 출자 비율을 특정 사업에 대해서 명시하고 있는 법률이 없다는 점 등은 고려할 필요가 있겠습니다. 이상입니다.

소위원장 이원욱
정부 측 의견.

국토교통부제1차관 손병석
전문위원 검토의견 수용합니다. 특히 명확히 하기 위해서 지금 보조금 보조 비율을 이 법에서 정하고자 하는 것은 보조금 관리에 관한 법률과의 체계상 문제가 발생되기 때문에 부적합한 것으로 보고 있습니다.

소위원장 이원욱
위원님들 말씀해 주십시오. 박덕흠 위원님, 이의 없으십니까?

박덕흠 위원
이의 없습니다.

정종섭 위원
한 가지만 확인하겠습니다. 이게 취지는 사회적기업이나 협동조합이 어떤 유휴공간을 활용할 수 있게 하는 것은 맞는데 장기공공임대주택이라는 법과 맞을 것인가, 입주자의 동의를 얻는다고 하지만 장기공공임대주택에 있는 입주자가 다 약자들인데 예를 들어서 이러한 비영리단체들이 이렇게 한번 차지하고 나면 이 사람들이 불편해서 나중에 주거권을 주장하기가 어려울 겁니다. 그래서 이것은 아마 법 레벨에서 이런 부분을 좀 신중하게 검토할 필요가 있 을 것 같다 하는 그런 생각이 듭니다.

소위원장 이원욱
그것에 따른 정부 측 의견은요, 정종섭 위원님 말씀하신 것?

국토교통부제1차관 손병석
지금 기본적으로는 유휴시설에 대해서 입주민 동의를 받아서 하는 것으로 한정하고 있다는 말씀을 드립니다.

소위원장 이원욱
전현희 위원님.

전현희 위원
이 법을 발의하게 된 기본 취지는 입주민들의 편의를 도모하기 위한 것입니다. 또 실제로 이 법의 발의 동기도 입주민들이 요청을 해서 이런 시설이 유치됐으면 좋겠고 또 가능하면 입주민들이 거기에 참여하고 주체로서 함께할 수 있는, 이런 비어있는 공간을 활용하면 좋겠다 그 취지로 다들 말씀을 많이 하셨고요. 그리고 실제로 필요성이 현장에서 굉장히 높습니다. 그래서 이 부분에 대해서 위원님들의 적극적인 협조를 부탁드리겠습니다.

소위원장 이원욱
추가하실 말씀 있으십니까?

박덕흠 위원
야당 의원 것은 다 수용 곤란이네. (웃음소리) 나는 가서 뭐라고 얘기해요?

전현희 위원
그건 아닐 것입니다. 하여튼 잘 챙겨 주십시오.

윤관석 위원
사용동의 절차ㆍ방법 등은 또 세부적으로 정한다는 것 아니에요, 그렇지요?


윤관석 위원
그러니까 무턱대고 그냥 사회적기업이 들어가서, 주민공동시설이 일시적으로 사용되지 않는다고 해서 되는 게 아니기 때문에 주민 동의하고 그런 것을 명확히 하는 것이 필요하다고 생각합니다.

소위원장 이원욱
그러면 의사일정 제23항 및 제24항은 계속하여 소위원회에서 심사하기로 하고 의사일정 제25항 장기공공임대주택 입주자 삶의 질 향상 지원법 일부개정법률안은 지금까지 심사한 결과를 반영하여 수정한 부분은 수정한 대로, 기타 부분은 원안대로 의결하고자 하는데 이의가 없으십니까? (「예」 하는 위원 있음) 가결되었음을 선포합니다. 26. 공공주택 특별법 일부개정법률안(민홍철 의 원 대표발의)(계속) 27. 공공주택 특별법 일부개정법률안(윤영일 의원 대표발의)(계속) 28. 공공주택 특별법 일부개정법률안(김현아 의 원 대표발의) (15시36분)

소위원장 이원욱
다음은 의사일정 제26항 내지 제28항, 이상 3건의 공공주택 특별법 일부개정법률안을 일괄하여 상정합니다. 수석.

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수석전문위원 김승기
보고드리겠습니다.

김현아 위원
언제 중간에 한번 안 쉬나요?


김현아 위원
한번 안 쉬세요?

소위원장 이원욱
이것 하고. 이게 약해요.

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수석전문위원 김승기
자료 101페이지입니다. 입주민의 일상생활지원센터 설치를 의무화하는 안이 되겠습니다. 일정 규모 이상의 공공주택에 고령자 등 취약계층 채용을 통해 택배ㆍ세탁ㆍ간편수리ㆍ심부름 등 주민생활 서비스를 제공하는 일상생활지원센터 설치를 의무화하는 안입니다. 여기에 대해서는 현재도 사회적기업 협동조합의 경우 이러한 일상생활지원센터와 목적 및 기능이 유사한 것을 하고 있다는 점을 고려할 필요가 있고 만약에 규정을 하더라도 법률보다는 공공주택 업무처리지침에 반영하는 그런 방안을 검토할 필요가 있을 것으로 보았습니다. 다음, 103페이지입니다. 공공임대주택에 거주하는 공공주택의 거주 실태조사 시에 지금은 임차인의 실제 거주 여부, 입주자의 실제 거주 여부 등등으로 되어 있는데 여기에 좀 더 세대원까지 포함해서 거주 여부를 확인해서 임차권의 양도 및 전대 여부 등등이 확인될 수 있도록 하려는 그런 안이 되겠습니다. 현재도 임차권의 양도 및 전대 여부 등을 위해서 조사할 수 있는데 개정안에 따르면 좀 더 명확하게 해 가지고, 이게 조사라는 어떤 조사를 할 수 있는 물리적인 권한이 부여되는 것이기 때문에 좀 더 명확히 하는 데 법안의 의의가 있는 것으로 생각이 됩니다. 다만 수정의견은 좀 제시를 했습니다. 분양주택 입주자 같은 경우에는 입주자 외에 다른 사람의 거주 여부 같은 것은 확인할 필요가 없기 때문에 그런 점은 수정의견에 제시를 했습니다. 다음, 106페이지입니다. 공공임대주택의 불법 양도ㆍ전대 시에 벌칙이 현재 2년 이하의 징역 또는 2000만 원 이하의 벌금에 처하는 것으로 되어 있는데 이를 3년 이하의 징역, 3000만 원 이하의 벌금에 처할 수 있도록 상향 조정하는 안이 되겠습니다. 취지를 감안하여 이렇게 강화하는 것은 타당한 것으로 보았습니다. 주택법에서도 유사한 규정으로 볼 수 있는 부분에서 3년 이하의 징역 또는 3000만 원 이하의 벌금으로 되어 있기 때문에 이를 감안한 안으로 생각이 됩니다. 다만 부정한 방법으로 임대주택을 임대받거나 이런 경우에도 벌칙의 적용을 받아야 할 것으로 보아서 수정의견을 제시했습니다. 다음, 109페이지입니다. 10년 임대주택의 분양전환가격이 5년 임대주택의 분양전환가격과 산정식이 서로 다르게 되어 있습니다. 5년 임대 같은 경우에는 좀 더 싸게 나오고 10년 임대 같은 경우에는 감정평가금액 이하로 나오기 때문에 시세와 많이 차이 나지 않는 그런 상황에 있어서 이를 5년 임대 주택과 동일하게 변경하려는 안이 되겠습니다. 임차인 주거안정의 측면에서는 긍정적으로 보입니다마는 건설업계 같은 경우에 장기임대주택 공급 위축 등등의 부정적 효과를 우려하고 있습니다. 예를 들면, 110페이지입니다. 현재 10년 경기 A단지 같은 경우에 현행 분양전환가격이 6억 7520만 원으로 되어 있는데 개정안으로 하면 5억 4000만 원 정도로 떨어지고 또 4억으로 되어 있는 것은 1억 8000만 원 이렇게 대거 많이 떨어지는, 개정안에 따르면 그렇게 되는 효과가 있습니다. 증감률로 보면 20~54%에 이르는 분양전환가격 감소 효과가 예상이 됩니다. 다시 109페이지에 오시면 이러한 이유는 지금 5년 임대에서 건설원가와 감정평가금액을 더해서 나누기 2로 하고 있는데 사실은 이 효과보다는 그 밑에 단서에 “분양전환 당시 표준건축비 기준으로 산출된 ‘산정가격’에서 감가상각비를 뺀 금액을 초과할 수 없음.”으로 되어 있기 때문에 표준건축비가 매우 낮게 책정되어 있어서 산정가격 자체가 매우 낮기 때문에 이렇게 개정안에 따른 분양전환가격이 매우 낮게 나오는 그런 효과를 보이고 있습니다. 이상입니다.

소위원장 이원욱
정부 측 의견이오.

국토교통부제1차관 손병석
전문위원 검토의견을 수용합니다. 일단 10년 임대주택 분양전환가격과 관련해서는 그동안 많은 토론이 있어 왔습니다마는 여러 가지 정부가 지금 이것을 선뜻 받기 어려운 실정이라는 점을 아마 위원님 여러분들도 잘 알고 계실 것으로 보고 있습니다. 다만 저희가 절차를 추가적으로 어떤 식으로 더 개선해 나가야 될지 그 부분에 대해서는 계속적인 고민을 좀 더 해 보도록 하겠습니다. 아울러 아까 전문위원 검토의견 중에서 딱 하나, 제49조의7제1항입니다. 103페이지입니다. 이게 공공주택 거주 실태조사를 하는데 임차인 외 세대원 그리고 세대원이 아닌 자의 거주 여부 확인을 규정하고 있습니다. 그런데 이 부분은 다들 우리가 잘 알다시피 세대원이라고 하는 자들은 굉장히 유동성이 많습니다, 세대원인 자도 그렇고 아닌 자도 그렇고. 그래서 궁극적인 목적이 불법 양도ㆍ전대의 확인에 있다고 한다면 현행 2호에서 전대 여부를 다 확인할 수 있도록 되어 있기 때문에 그 조항으로 하는 것이 더 좋지 않겠느냐. 그러니까 이게 이렇게 되게 된 것은 그렇습니다. 거주 실태조사라고 하는 것은 개인정보를 포함한 서류의 제출이나 주택의 출입조사 이런 여러 가지 사생활 침해 우려들이 있기 때문에 조사 대상과 범위를 좀 더 제한적으로 규정할 필요가 있지 않느냐 하는 그런 판단에 따른 것입니다. 이상입니다.

소위원장 이원욱
위원님들 의견 말씀해 주십시오. 김현아 위원님.

김현아 위원
지금 말씀하신 103페이지와 관련된 내용인데요. 공공임대주택은 어쨌든 정부가 저렴한 임대로 공적 지원을 해서 뭔가 혜택을 주는 건데 그 혜택에 대해서 불법 전대에 대한 사실들이 많이 일어나고 있고 그것이 개정되고 있지 않는 상황에서 저희가 이런 절차를 하는 것인데요. 세대원이 살고 있는지 안 살고 있는지를 조사하는 게 저는 왜 문제가 되는지 모르겠는데 예를 들어서 사람이 살고 있는데, 그 세대원이 꼭 살 필요는 없지만 세대원이 아닌 사람이 살고 있는 것은 문제 아닌 건가요? 예를 들어서 임대주택이 평수가 크지는 않지만 방이 2개짜리인데 방 하나 를 전대 줄 수도 있잖아요.

국토교통부제1차관 손병석
전대 주는 것은 지금도 다 조사해서 처벌을 할 수가 있지요.

김현아 위원
아니, 그런데 제가 이 법을 그냥 머릿속으로 생각해서 한 게 아니라 이것은 SH공사가 불법 전대를 여러 가지로 조사해 본 결과 이런 조치가 필요하다라고 의견을 주셔서 제가 법을 만든 거예요. 실제로 저희가 들어가서 하지만 같이 사는 동거인이라는 이유로 해서, 심지어는 이런 경우도 있다고 그래요. ‘우리 사실혼이다’ 그러고서는 전전대라는 것을 숨긴다는 거예요. 그러니까 지금 말씀하신 대로 임차인의 양도ㆍ전대 문제를 그냥 저희가 가서 눈으로 봐서 확인하는 것 자체가 안 되기 때문에 그것을 막는 방법으로 세대원의 실제 거주 여부를 물어보는 게 왜 사생활 침해이지요? 어차피 여기는 아무나 못 들어오고 정부가 정한 여러 가지 요건들을 갖고 지정한 사람들이 들어올 수 있는데요?

국토교통부제1차관 손병석
예를 들어서 누가 몇 달간, 시골에 조카가 올라와서 갈 때까지 몇 달 좀 같이 살자…… 글쎄요, 그런 것들이……

김현아 위원
그러면 그것은 몇 달간 산다고 거기다 적어 놓고 몇 달 뒤에 가서 확인하면 되잖아요.

국토교통부제1차관 손병석
글쎄요, 그 부분들이 그렇게……

김현아 위원
아니, 그런 거 하려고 이런 거 하는 거잖아요. 불법 전대가 의심되는 데 갔더니 대부분 사람들이 ‘조카다’ 그러니까 못 하고 가는데 조카가 계속 3개월, 6개월 사는 거예요. 제가 아까 말씀드린 그 사례가 거짓말이 아니라니까요.

국토교통부제1차관 손병석
아니, 충분히 있을 수 있는 그런 상황입니다. 그런데 다만 저희들이 이런 임대주택에 대해서 국가가 특별히 혜택을 준 부분이기 때문에 관리가 엄정해야 된다라고 하는 것은 동의를 하는데 결국은 저는 정도의 문제인 것 같습니다.

김현아 위원
저는 세대원의 소득을 물어보는 것도 아니고 뭐라고 하는 것도 아니고 같이 살고 있는지, 거기에 누가 살고 있는지를 물어보는데, 그것도 남이 들어가는 게 아니라 임대주택 관리 주체가 들어가서 물어보는데 뭐가 문제가 되지요?

국토교통부주택정책관 김흥진
위원님, 저희가 전대 여부를 막기 위해서 실제로 실태조사를 가서 다른 사람이 살고 있는지는 지금도 조사할 수 있습니다. 그게 전대 여부를 막기 위한 조항이 현재 있기 때문에 다른 사람이 사는지를 봐서 다른 사람이 살고 있으면 ‘전대다’라고 이렇게 하는 것인데 꼭 그 세대구성원이 사는지 안 사는지는 볼 필요가 없는 것입니다. 다른 사람이 살고 있는지 아닌지만 보면 되는 것이지 세대구성원이 살고 있느냐 아니냐를 볼 필요까지는 없다는 이야기인 것이거든요, 세대구성원은 반드시 거기에 거주해야 될 의무가 있는 게 아니기 때문에. 그러니까 봐야 되는 게 그 집에 가서 세대구성원이 살고 있느냐를 볼 게 아니라 다른 사람이 살고 있는지를 보면 되거든요. 그런데 그것은 지금 현재의 규정으로도 불법 전대를 조사하도록 규정하고 있기 때문에 다른 사람이 살고 있는지는 지금도 가서 조사를 할 수 있다는 것입니다.

소위원장 이원욱
위원님, 이 법안은 SH공사나 LH, 주택관리공단 등등하고 조금 더 협의를 거쳐 가지고 한번 현장에서의 실태를 정확히 본 이후에 다시 논의하면 어떻겠습니까?

김현아 위원
그러면 지금 말씀하신 대로 1호, 3호의 표나 문구를 조금 수정을 해 주셔서…… 이 취지는 아실 거예요.

국토교통부주택정책관 김흥진
예, 알고 있습니다.

김현아 위원
그러니까 그것을 좀 반영해서 내용을 담아 주세요.

국토교통부제1차관 손병석
예, 그렇게 보완을 하겠습니다.

소위원장 이원욱
윤영일 의원님 안부터 할게요.

김현아 위원
뭐지요?

윤관석 위원
몇 페이지이지요?

소위원장 이원욱
101페이지.

민홍철 위원
이건 정부가 불수용했지요? 아니지, 이건 수용한다 했잖아.

김현아 위원
아니요, 이거 수용 못 한다고 했지요.

소위원장 이원욱
수용 못 한다고 그랬어요.

박덕흠 위원
정부에서 수용 곤란, 보류, 다음에 논의.

소위원장 이원욱
이건 보류, 다음에 논의?


소위원장 이원욱
그러면 민홍철 위원님 안.

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민홍철 위원
10년 공공임대주택 분양전환가격 산정기준 이것 관련해서 제가 말씀을 좀 드리겠습니다. 제가 알기로는 이게 아마 내년부터는 전국에 13만 가구 정도가 분양전환으로 도래되는 문제가 있는데요, 상당한 민원이 많이 발생되고 있습니다. 그리고 실질적으로도 지금 서민들이 강력히 분양전환 방식의 변경을 요구하고 있고 특히 문재인 대통령께서도 대선공약에서 ‘10년 공공임대주택의 분양전환 방식을 개선하겠다’ 그리고 또 지난 11월 29일 날 국토부가 발표한 주거복지 로드맵에서도 ‘분양전환가격 산정기준 개선을 추진하겠다’ 이렇게 발표를 했어요. 대선공약뿐만 아니라 정부가 발표를 했는데, 여전히 정부는 지금 이 부분에 대해서 소극적인데요. 사실 이유를 보니까 사업위험의 증가 등에 따른 장기임대주택 공급 위축, 또 기존 법령 및 계약에 대한 사업자 신뢰보호. 앞의 부분은 이해가 안 돼요. 왜냐하면 앞으로 이 법령이 바뀌면 이 법령에 의해서 공공임대주택이 되기 때문에 사업자들이 알아서 판단할 문제고요. 뒤의 부분, 법령 및 계약에 대한 사업자 신뢰보호, 이것은 어느 정도의 이유는 될 것 같아요, 신뢰보호를 어떻게 할 거냐. 그러나 현재 도래하지 않았단 말이에요. 그래서 이익의 분점을 어떻게 할 거냐, 이 문제입니다. 아까 참고표에 나와 있는 경기지역이라든지 10년 임대주택 분양전환가격 변화 예시, 이것은 어떤 근거에 의해서 이렇게 예시를 해 놨는지 모르겠어요. 감정가격이 있을 건데, 감정가격은 현재 지금 시가의 거의 95%입니다. 건설원가도 사실은 완전히 공개되지 않고 있거든요. 그래서 이 가격, 물론 정확한 데이터에 의해서 분석이 돼 있겠지만 이 정도의 차이는 아니라고 저는 봅니다. 그래서 현행법에 의해서도 시행규칙에 의해서도 감정가격 이하로 돼 있어요, 시행규칙 별표. 그럼에도 불구하고 그 감정가격 이하로 가격승인 신청을 하는 게 아니라 최고가격인 시세의 감정가격으로 하다 보니까 5년짜리 임대주택과 10년짜리 임대주택에 너무 큰 차이가 나는 겁니다. 그래서 그 부분을 어떻게 합리적으로 조정할 거냐, 이 문제를 우리가 풀어 줘야 된다는 거예요. 그래서 5년 공공임대와 똑같은 분양전환 방식으로 가자, 이렇게 지금 요구를 하고 있고 이 법안내용도 그거거든요. 그런데 정부 측은 그러한 부분에 대해서 구체적인 대안이 지금 없어요. 그렇지 않습니까? 지난번에 소위 때도 논의할 때 누차에 걸쳐서 실질적이고 합리적인 대안을 좀 제시해 가지고 논의의 공론화를 하자, 이렇게 요구했음에도 불구하고 아직도 소극적이다. 이 부분이 상당히 이해가 안 돼요. 어떻게 할 계획이십니까?

국토교통부제1차관 손병석
지금 정부의 의견은 그렇습니다. 지난 주거복지 로드맵에도 명기를 해 드렸다시피 지금 이렇게 돼 있습니다. 분양전환할 때 임차인과의 협의 절차를 의무화하고 분양전환을 받지 못한 임차인에 대해서는 임대기간 연장 등을 통해서 주거안정성을 확보하겠다는 게 지금 정부 주거복지 로드맵에서 저희들이 대외적으로 발표한 그 내용이 되겠습니다. 그래서 저희들이 그 취지에 맞게 법안이 조정될, 만들어질 필요가 있지 않나 해서 내년 상반기에 그런 부분들을 추진할 계획입니다.

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민홍철 위원
그 부분에 대해서 절차의 개선은 이해를 합니다. 그러나 분양전환가격에 대해서는 지금 말씀을 안 하고 계시잖아요. 이게 지금 가장 중요한 게 10년 공공임대아파트의 우선분양을 할 때 임차인들에게 좀 더 싸게 주택을 마련할 수 있는 방법으로 하기 위한 정책에 의해서 만들어진 제도 아닙니까? 그런데 그렇지 못하다…… 분양전환가격은 지금도 정부 측에서는 아예 얘기를 안 하고 있어요. 그 부분이 문제라는 겁니다. 분양전환가격에 대해서는 전혀 고려사항이 없습니까?

국토교통부제1차관 손병석
저희들은 그런 절차를 통해서 그런 부분들이 협의될 수 있는 장을 마련하고 하는 것이 합리적이지, 그렇지 않고 원래 당초 계약 시에는 없었던 그런 새로운 기준을 하는 것은 아까 위원님께서도 말씀을 주셨다시피 법적인 안정성이랄지 사업자의 신뢰보호랄지 이런 부분들에서 문제가 있지 않겠나, 이렇게 보고 있습니다.

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민홍철 위원
제가 거듭 말씀…… 딱 한 가지만 말씀드릴게요. 신뢰보호라고 하는데 그 당시에 제정된 국토부의 시행규칙에는 감정가격 이하로 돼 있어요. 그렇지 않습니까? 감정가격 이하로 돼 있으면 입주자들하고 사업자하고 어느 임의의 가격에서 가격이 설정돼 줘야 되는데 현재는 지금 전체적으로 볼 때 감정가격으로만 픽스(fix)가 돼 있단 말이에요. 최고가격으로 돼 있어요. 이게 어떻게 계약이 될 수 있습니까? 아무런 장치가 없어요. 가격조정에 대한 장치가 없다 이거예요. 서민주거 안정을 위한 목적의 정책인데 입주자들은 아무 말을 못 해요, 그 가격에 대해서. 그러면 이 제도는 잘못된 것 아니겠어요? 수정을 합리적인 방안으로 조정을 하자는 거거든요.

소위원장 이원욱
전현희 위원님.

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전현희 위원
저도 공공주택 특별법 법안에 관해서 말씀드리겠습니다. 정부가 그동안 무주택 서민들의 내집마련 희망에 대해서 아무런 대책을 세우지 않고 소극적으로 대응해 온 데 대해서 유감을 표시합니다. 10년 공공주택 분양전환 방식 개선을 위한 요구는 19대 국회에 이어서 현재까지 계속 제기가 되고 있는데요. 당장 내년 판교에 첫 분양이 도래하므로 이제는 더 이상 방치할 수 없는 매우 시급한 문제입니다. 우리 지역에도 2024년에 분양전환이 되고요, 서울에 약 10개에 가까운 지역, 그리고 성남 판교, 수원 광교 또 경남 김해 등 이 문제에 관해서 주민들의 생존권 투쟁이 지금 현재 불길처럼 일어나고 있습니다. 그래서 분양전환 방식 개선에 대해서 문재인 대통령께서도 대통령 선거공약에 이 문제를 담았고요. 그래서 거기에 대해서는 정부 그리고 또 우리 국회에서도 책임지고 이 문제에 대한 해법을 내놓아야 할 시기다 생각을 합니다. 그런데 정부가 오늘도 이 법안에 대해서 대책을 내놓기는커녕 여전히 기존의 그런 태도를 계속적으로 보이는 데 대해서는 유감입니다. 강남과 판교의 경우에는 지금 폭등한 분양가로 인해서 이게 분양전환이 되더라도 분양을 받지 못할 그런 무주택 서민 임차인들이 굉장히 많습니다. 그런데 이분들이 분양전환을 받지 못한다면 청약통장은 소진을 했고 그리고 또 당장 분양자금을 마련하지 못해서 살고 있던 곳에서 내쫓기게 되는 그런 위기에 처하게 됩니다. 그래서 이분들에 대해서 대책을 마련해야지 방치를 한다면 무주택 서민에 대해서 정부가 보금자리주택을 마련했던 원래의 제도적인 취지가 훼손된다, 그렇게 생각합니다. 그런데 국토부는 이 문제에 관해서 입법 통과를 지금 반대하고 있는데요, 본 위원은 10년 분양전환과 관련해서 5년 분양전환 방식을 그대로 적용하는 본 법안의 원안통과를 강력히 요청드립니다. 그리고 국토부가 끝내 이 법안을 받아들이기가 힘들다면 거기에 대한 합당한 이유를 내놓아야 할 것이고요, 만약에 합당한 이유가 없다면 적어도 여기에 대한 보완대책은 국토부가 내놔야 한다 생각을 합니다. 예컨대 높은 분양가를 감당하지 못해서 분양을 받지 못하는 가구들에 대해서는 적어도 청약통장을 부활시켜 주는 그런 방안을 검토해야 하고요. 그리고 또 분양전환을 받지 못하는 임차인에게는 당장 퇴거를 요구해서 이렇게 내가 살고 있던 집에서 쫓겨나는 그런 상황이 안 되도록 임대기간을 연장해 주는 방안 또한 검토를 하셔야 된다고 생각합니다. 그리고 분양전환 시행 전에 분양가 산정과 관련해서 임차인과 사업자가 사전에 협의를 충분히 해서 합리적인 가격산정을 할 수 있는 제도적 장치가 반드시 마련돼야 되고요. 그리고 여러 가지, 임차인의 내집마련에 대한 그런 권한을 강화하고 내집마련을 할 수 있도록 제도적으로 보장해 주는 그런 합리적인 대책을 마련해야 한다 생각합니다. 그래서 거듭 말씀드리지만 본 법안의 원안통과를 강력히 촉구하고요. 만약에 정 불가피하다면 그에 대한 합리적인, 임차인들이 내집마련을 할 수 있는 그런 방안, 제도적 대책을 반드시 국토부가 마련을 해야 된다 생각하는데요, 차관님께서 어떻게 생각하십니까?

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국토교통부제1차관 손병석
사실 아까도 말씀드렸다시피 이 문제에 대해서는 저희들도 상당히 곤혹스럽고 그런데 지금 말씀하신, 크게 세 가지 덩어리 정도 되는 것 같습니다. 물론 지금 원안통과를 말씀하셨는데 그것은 아까 저희들이 어렵다는 말씀, 정부 입장에서는 그대로 통과하기는 좀 어렵다, 이렇게 말씀을 드렸고. 그리고 세 가지 정도는 반드시 돼야 되지 않느냐, 어떤 절차적인 측면에 대한 것, 그러니까 공론화 협상할 수 있는 그런 어떤 절차가 필요하다, 그것은 아까 저희들도 동의를 한 바 있습니다. 나머지, 지금 당장 내몰리는 분들을 막기 위해서 임대기간 연장이나 또 그분들이 소진했던 청 약통장의 효력 부활, 이런 부분들은 꼼꼼하게 추가적으로 검토를 해서 보고를 드리도록 그렇게 하겠습니다.

소위원장 이원욱
추가로 말씀하실 분 안 계십니까? 사실 이 문제는 굉장히 곤혹스러운 문제 같아요. 그러니까 사적자치, 계약자유원칙에 있어서 계약을 했는데 이제 와 가지고 ‘계약을 변경시켜 달라’ 이런 거니까, 그렇다고 서민 입장에서 어마어마하게 오른 것을 자기가 감당할 능력도 안 되고. 그러니까 어떻게 하면, 민홍철 위원님 말씀 말마따나 애초에 감정가격 이하로 하기로 되어 있으니 감정가격 이하의 선을 어떻게 설정해 주느냐, 이런 문제가 남아 있는 것 같은데요. 국토부가 지금 결정내기는 굉장히 어려운 문제 같고요. 조금 더 여러 틀에서 논의가 필요한 것 같습니다. 그래서 더 이상……

박덕흠 위원
계속 심의하지요.

소위원장 이원욱
의사일정 26호부터 28호까지, 26항부터 28항까지는 소위원회에서 계속해서 심사하고자 합니다. 이의가 없으십니까? (「예」 하는 위원 있음) 지금은 법률안 심사가 진행 중입니다만 효율적인 의사진행을 위해서 잠시 정회했다가 16시 20분에 속개하도록 하겠습니다. 정회를 선포합니다. (16시02분 회의중지)(16시23분 계속개의)

소위원장 이원욱
의석을 정돈해 주시기 바랍니다. 성원이 되었으므로 회의를 속개하겠습니다. 39. 재건축초과이익 환수에 관한 법률 일부개 정법률안(박성중 의원 대표발의) 40. 재건축초과이익 환수에 관한 법률 일부개 정법률안(신상진 의원 대표발의) 41. 재건축초과이익 환수에 관한 법률 일부개 정법률안(이은재 의원 대표발의)

소위원장 이원욱
의사일정 제 39항부터 제41항, 이상 3건의 재건축초과이익 환수에 관한 법률 일부개정법률안을 일괄하여 상정합니다. 수석전문위원 보고해 주시기 바랍니다.

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수석전문위원 김승기
보고드리겠습니다.139페이지입니다. 재건축부담금 부과 유예기간이 올해 말까지로 되어 있는데 이를 연장하려고 하는 안이 되겠습니다. 3년 또는 5년간 각각 연장하려는 안으로서 이에 대해서는 잘 아시는 바와 같이 재건축초과이익 환수제도의 취지 그리고 시장의 동향, 경기 전망 등 종합적인 여건을 고려한 정책적 판단이 필요한 것으로 생각됩니다. 다음, 140페이지입니다. 개정안에서 중도매수자의 개념을 도입해서 이러한 중도매수자에 대해서 자기가 샀던 실제거래가격이라는 개념을 도입해서 이런 실제거래가격도 주택가격에서 떼 주는 그런 내용으로서 개발이익환수금을 조금 줄여 주려는 것으로 생각이 됩니다. 여기에 대해서는 납부의무가 조합에 있어서 개별 조합원별로 각각 하기가 어렵고 또 중도매수자도 당초 원조합원으로부터 납부액과 분담기준 등을 인지하고 매입했을 것이라는 등등의 이유로 조금 더 이렇게 해 주기에는 어려운 점이 있다는 말씀을 드립니다. 141페이지입니다. 건축물 등을 장기 보유한 경우에 투기 목적이 아닌 경우에는 부담금을 면제하여 경제적 부담을 줄여 주자는 개정안이 되겠습니다. 이에 대해서는 개발이익의 사유화 방지, 주택시장 안정화 등의 취지를 고려하여 정책적으로 판단할 필요가 있다고 생각이 됩니다. 다음, 142페이지입니다. 재건축부담금의 부과 기간이 현재 10년으로 되어 있는데 이를 5년으로 해서 그 액수를 줄여 주려는 취지로 보이는데 재건축사업 기간이 통상 10년 소요되기 때문에 이러한 사업 기간에 상당하는 기간을 부과 기간으로 그대로 두는 것이 적절할 걸로 생각이 됩니다. 다음, 143페이지입니다. 재건축부담금의 결정 및 부과 시점을 현재는 부과 종료시점부터 4개월 이내에 재건축부담금을 결정․부과하도록 규정하고 있는데 현실적으로, 현재 대충 5개월 20일 정도 걸리는 걸로 나오고 있습니다. 그러면 실제 시간을 반영하려면 6개월 이내로 수정할 필요가 있는 것으로 생각이 됩니다. 다음, 145페이지입니다. 재건축부담금의 납부 기간을 현재는 부과일로 부터 6개월 이내로 되어 있는 것을 1년 이내로 연장하려는 안이 되겠습니다. 그런데 납부의무를 가진 조합의 해산시기가 통상 사업 준공 후 1년 후에 이루어지기 때문에 해산이 되면 부담금 납부가 좀 더 어려워질 것이기 때문에 현행 유지가 적절한 것으로 보았습니다. 이상입니다.

소위원장 이원욱
정부 측 의견 말씀해 주십시오.

국토교통부제1차관 손병석
전문위원 검토의견을 수용합니다. 특히 재건축초과이익, 재건축부담금에 대해서 면제나 유예를 하는 그 부분에 대해서는 개발이익의 사유화 방지나 주택시장 안정을 위해서 정상 부과될 필요가 있다는 것이 정부의 입장입니다.

소위원장 이원욱
위원님들 의견 말씀해 주십시오. 김현아 위원님.

김현아 위원
실제 여기 사는 사람 입장에서 보면 값이 많이 올라서 재건축초과이익이 발생을 했어요. 어쨌든 초과이익이라는 건 내가 집을 팔아야 돈이 생기는 거잖아요. 그런데 재건축이 돼서 내가 다시 들어와 살려고 해요. 그러면 부담금을 내려면 저는 집을 담보로 대출을 받아야 돼요. 그런데 요즘과 같이 대출도 다 여러 가지 옥죄고 있잖아요. 특히 지금 문제가 되는 개발이익이 많이 나오는 지역에서는 DTI라든가 LTV라든가 강화가 되는데 그러면 이 제도는 집을 팔고 나가서 실현을 하는 사람들한테는 문제가 안 되는데 재건축을 하고 거기 재정착하려는 사람들한테는 굉장히 과도한 부채와 부담금을 주는 제도예요. 이거에 대해서는 부처 생각 어떠십니까?

국토교통부제1차관 손병석
일단 두 가지 사정이 다 있는 것으로 보입니다. 하나는 미실현 이득에 대해 가지고 과세가 가능하냐, 부담금을 부과하는 것이 가능하냐는 헌법 합치성의 문제가 있고요. 두 번째는 실제 민원의 측면에서 현실적으로 담보해서 대출 받기가 그만큼 재건축할 경우에는 좀 어렵지 않겠느냐, 그런 말씀 두 가지가 같이 혼재되어 있는 것 같습니다. 전자의 경우에는 미실현 이득이라고 할지라도 과세 또는 부담금의 부과가 가능하다는 것이 헌재 또는 행정법원의 일관된 입장이라는 말씀을드리고요. 두 번째, 부담금이 부과됨으로 인해서 담보 대출을 받는 어려운 점이 일부 있을지도 모르겠지만 기본적으로 분할 납부나 이런 것을 하고 있는 규정들이 다 있기 때문에……

김현아 위원
몇 개월 분할 납부를 허용하고 계시는 거지요?

국토교통부제1차관 손병석
5년 범위 내에서 분할 납부가 가능합니다.

김현아 위원
5년 범위 내에서 이 부담금을요?

국토교통부제1차관 손병석
예, 그렇습니다.

김현아 위원
분할 납부를 조금 더 연장해 주시면 안 돼요?

국토교통부주택정책관 김흥진
납부 기일도 3년 범위 내에서 연기할 수가 있고……

김현아 위원
3년 연기하고 연기한 시점에서 다시 5년간 분할 납부할 수 있다고요?


김현아 위원
예, 알겠습니다.

소위원장 이원욱
전현희 위원님.

국토교통부주택정책관 김흥진
다시 설명드리겠습니다. 3년간 연기하거나 5년 범위 내에서 분할 납부하거나, 죄송합니다.

김현아 위원
그렇지요, 그렇게 설명하셔야지요. 그런데 저희가 실수요자를 보호한다는 취지에서 보면 이 법은 되게 역행하는 거예요. 그래서 제가 여러 가지 대안을 말씀드릴 수 있지만 그게 조금 더 여러 가지 실용적인 것을 판단해야 되고 볼 시간이 있다고 하면, 모든 법에 있어서 미실현 이익에 대해서 하는 것이 헌법적으로 적합하다고 하더라도 민원이 생길 때에는 정책적으로 다시 고려하는 게 국회에서 하는 일이라고 보면…… 저는 아까 처음에 말씀하신 것처럼 뭔가 나눠서 분할 납부할 수 있는 정도의 그것들은 주셔야 된다는 생각이 들고, 그렇지 않으면 부담금 납부를 위해서 대출을 받는 사람들에게 있어서는 DTI든 LTV든 적용을 배제해 주시든가요.

국토교통부제1차관 손병석
그러니까 그 두 가지 방법이 다 있을 겁니다. 지금 그 부분에 대해서는 저희들이 실제 현실에서 일어나고 있는 문제점에서 위원님이 지적하신 그런 부작용이 최소화될 수 있도록 보완 방안을 검토해 보겠습니다.

소위원장 이원욱
그래 주시고, 전현희 위원님으로 넘어가겠습니다.

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전현희 위원
지금 재건축 초과이익 환수제도는 부동산이 투기 수단으로 되는 것을 방지하고 그리고 평균보다 과도한 이익이 재건축을 통해서 발생했을 경우에 보다 더 사회적인 차원에서 소유자가 이를 부담할 수 있게 하는 그런 제도적 취지가 있다고 생각합니다. 그렇지만 그런 제도적 취지하에 실제적으로 재건축 소유자들이나 그리고 선의의 피해자가 나오는 것은 역시 정부가 제도적으로 보완대책을 마련할 필요가 있다고 생각합니다. 지난 8․2 부동산 대책도 투기를 근절하겠다는 기본적인 취지와 제도적인 의의에 저도 당시에 공감하고 적극 협조했었고요. 다만 그 과정에서 선의의 피해자가 나와서는 안 되기 때문에 그에 대한 대책을 정부에 요청 드렸고 정부에서도 이를 긍정적으로 검토한 바가 있습니다. 그래서 이번 재건축 초과이익 환수제도 마찬가지라고 생각합니다. 재건축 초과이익 환수제가 사실상 일몰제가 기한이 도래해서 내년에 시행된다 하더라도 이게 그대로 시행된다면 절차적인 시행착오가 많이 있을 가능성이 있다고 생각합니다. 그래서 실제적인 선의의 피해자들을 구제할 수 있는 세밀한 대책을 세우는 것 또한 정부가 반드시 해야 된다, 그렇게 생각하고요. 그런 차원에서 제가 몇 가지 제안을 드리도록 하겠습니다. 지금 재건축 초과이익 환수제 부과 대상에 1가구 1주택자도 포함되어 있는데요. 지금 1가구 1주택자들의 경우에는 사실상 투기꾼이 아니라 실소유자이고 또 이 제도로 인해 선의의 피해자가 될 가능성이 높습니다. 그래서 이 부분에 관해서 1가구 1주택자 실소유자들에 대한 이런 선의의 피해자 구제책을 국토부에서 세밀하게 마련해 주실 것을 요청 드리고요. 그리고 세율의 경우 초과이익의 10~50% 정도로 되어 있는데, 그 내용을 보면 보유기간이라든가 보유 주택수를 불문하고 일률적으로 세율이 매겨져 있습니다. 그래서 여기에 대해서 보유기간별 그리고 다주택자들에 대해서는 차등해서 초과이익에 대한 세율을 조정할 필요가 있다, 그래서 징벌적인 과세라는 그런 논란을 종식시킬 필요가 있다고 생각하고요. 부과 시점도 보면 준공 인가 시점입니다. ‘이게미실현 이익이다, 그래서 위헌이 아니냐?’ 이런 얘기가 끊임없이 나오는 것이 이 부분이라고 생각하는데요. 부과 시점의 경우에도 매도 시나 아니면 증여나 상속, 실질적으로 이 소유권이 이전하는 그 시점이 사실상 부과 시점이 되어야 실질적인 미실현 이익이라는 이런 부분의 논란을 피할 수가 있다고 생각하고…… 또 양도세가 동시에 부과되기 때문에 중복 과세 논란도 있습니다. 그래서 이 부분에 관해서도 좀 더 면밀하게 세밀한 보완대책을 세울 것을 요청 드리고요. 또 주택가액을 평가하는 데 있어서도 개시 시점에는 주택공시가액을 기준으로 하고, 종료 시점은 감정평가액을 기준으로 해서 일관성이 없습니다. 그래서 논리적으로 합리적인 타당성이 없다고 보이기 때문에 개시와 종료 시점을 모두 적어도 국토부의 실거래가 평균을 기준으로 해서 산출 기준을 일원화할 필요가 있다, 이렇게 생각하고요. 또 재건축 초과이익을 개시하는 시점도 사업 시행 인가일로 하는, 그래서 사업 장기화 방지로 인해 주택 공급을 활성화할 수 있는 이런 방안까지 같이 검토할 필요가 있다고 생각합니다. 그리고 형평성 차원에서 최근 도시 재개발 사업으로 인해서 기존의 구도심이 아파트 단지를 재개발했을 때에 초과이익이 발생한 경우, 여기에는 사실상 초과이익 환수제가 적용되지 않고 있습니다. 그래서 이런 부분에 있어서도 제도적 보완대책을 마련해야 하지 않을까 생각이 되고요. 그래서 이런 제도적 취지는 충분히 이해할 수가 있고 정부에서도 추진해야 할 필요가 있다는 데 대해서는 공감하지만 이 과정에서 면밀하게 제도적인 보완대책을 마련해서 선의의 피해자와 또 억울하다, 아니면 형평성이 없다 이런 비난에 직면하지 않도록 그렇게 보완책을 마련할 것을 요청 드립니다.

소위원장 이원욱
김현아 위원이 말씀하신 납부 유예나 분할 납부 문제, LTV․DTI 문제, 그다음에 전현희 위원이 말씀하신 여러 문제들을 포함해서 실수요자가 피해 보지 않는 제도적 보완 대책에 대해서는 정부가 별도의 입법이나 별도 정책을 준비해 주시고요.

전현희 위원
차관님, 답변 좀 해 주십시오.

국토교통부제1차관 손병석
김 위원님 그리고 전 위원님 지금 말씀하신 취지들은 제일 민원이 많은 지역구의 이은재 위원님을 제가 직접 만나 가지고 여러 가지 말씀도 듣고 했었습니다. 현실적으로 저희가 현재 재건축시장에 잘못된 시그널을 주는 일은 없어야 되겠다는 생각을 하면서 만약에 주택시장 안정 기조를 해하지 않는 범위 내에서 그런 어려움을 덜어드릴 수 있는 방안들은 어떤 것들이 있을지에 대해서는 지속적으로 저희들이 검토해 보도록 하겠습니다. 다만 그 중에 하나 양도세 문제는 나중에 양도세를 낼 때 부담금이 경비로 처리되기 때문에 중복은 되지 않는다는 그 말씀을 드리겠습니다.

전현희 위원
다른 안에 대해서 적극적으로 검토하시겠습니까? 제가 요청드린 사안에 대해서는……

국토교통부제1차관 손병석
아까 말씀드렸지만 대원칙이 주택시장에 대한, 특히 재건축시장에 대한 잘못된 신호로 되지 않는 범위 내에서 그리고 이 법의 입법 취지인 부담금에 대해서 개발이익이 지나치게 사유화되거나 이런 부분들을 원칙에 벗어나지 않는 범위 내에서 어떤 방법이 있을지에 대해서 저희들이 연구해 보겠습니다.

김현아 위원
그런데 그렇게 대답하시면 안 되지요. 개발이익 초과 환수라는 것은 시장에 이상한 사인을 주고 이런 게 아니라 말씀하신 대로 정부가 생각하는 초과이익이 발생할 때 환수한다는 법의 일반적인 원칙이 있는 거지. 이게 특정 지역이나 특정 시장 상황에 따라서 징벌적으로 주는 거라고 지금 그렇게 말씀하시면 ‘징벌적 규제’라고 하는 시장의 비판을 벗어나실 방법이 없어요. 그리고 제가 지금 제기하는 것은 누구를 봐주고 안 봐주고의 문제가 아니라, 제가 말씀드렸잖아요. 실제로 집을 팔지 않으면 부담금을 낼 수가 없는 미실현 이익이니까 그것에 대해서 징수를 분할해 주거나 약간 유예해 주는 제도 자체가 왜 시장에 주는 신호하고의 대척점이 된다고 생각을 하십니까? 저는 그건 아니라고 보여지는 거예요.

국토교통부제1차관 손병석
제가 그걸 특정해서 대척점이라고 말씀드리지는 않았습니다.

김현아 위원
그러니까 지금 답변을 시장에 주는 신호를 감안해서 살피겠다고 하신 건 안 하시겠다는 것하고 똑같지요.

국토교통부제1차관 손병석
아니, 그런 뜻은……

김현아 위원
여기 지금 법률 통과를…… 그렇다고 재건축 초과이익을 지금 반대하는 것도 아니고 이걸 하시라고 하는 건데 그 안에서 그걸 실수요자에 대한 보호를 잘하시겠다고 답변을 하셔도 사실은 하실지 안 하실지 알 수가 없는데 지금 그렇게 애매한 얘기를 하시면 안 되지요, 차관님.

소위원장 이원욱
아까도 제가 말씀드렸듯이 김현아 위원님이나 전현희 위원님께서 말씀하신 것에 대해서 잘 숙고하셔서 새로운 입법, 필요하시면 새로운 법안을 준비해 주시고요. 새로운 정책도 마련하셔서 실수요자한테 피해가 과도하게 간다거나 하는 것을 방지할 수 있는 것을 국토부에서 잘 준비해 주시기를 바라겠습니다.

국토교통부제1차관 손병석
예, 알겠습니다.

소위원장 이원욱
이상으로 논의를 종결하도록 하겠습니다. 의사일정 제39항부터 41항은 본회의에 부의하지 않기로 의결하겠습니다. 이의 있으십니까? (「없습니다」 하는 위원 있음) 이의 없으시면 가결되었음을 선포합니다. 42. 공유토지분할에 관한 특례법 일부개정법 률안(민홍철 의원 대표발의) (16시41분)



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